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事業概要

Q&A

借地借家関係 Q&A

01
 申込証拠金を支払って賃貸住宅の入居申込みをしたが契約はまだ。今、申込みを撤回すれば申込証拠金は返してもらえるか。
02
 賃貸住宅の入居契約をしたが、事情があって解約したい。まだ入居していないので敷金などは返還してもらえるか。また、敷引きや礼金はどうか。
03
 賃貸住宅に備え付けの設備(浴室・トイレ・エアコン等)が故障しており、管理会社に伝えてもなかなか補修してくれない。どのように要求すればよいか。
04
 賃貸住宅に住んでいるが、家主から家賃値上げの通告があった。応じないといけないものか。
05
 賃貸住宅を退去したが、ハウスクリーニング代等を徴収されて敷金がほとんど返ってこなかった。こちらの責任で汚したりした箇所はないはず。止むを得ないものか。
06
 賃貸住宅敷金の返還額で納得がいかず、家主と交渉しているが応じてもらえない。どう対処すればよいか。
07
 賃貸住宅の家主の都合で、近日中に退去するよう要求された。退去に応じないといけないか。
08
 借主が死亡・行方不明等で賃料を滞納した場合、どこまで連帯保証人が責任を負うのか。
09
 定期借家契約で住宅を借りているが、ある事情で契約解除を考えている。手続き上、普通借家契約との違いはあるのだろうか。
01
申込証拠金を支払って賃貸住宅の入居申込みをしたが契約はまだ。今、申込みを撤回すれば申込証拠金は返してもらえるか。
01
入居申込みの際に、媒介業者(宅建業者)から手付金、申込金、申込証拠金、予約金、預かり金等の名目で金銭の支払いを求められることがあります。そして、申込みを撤回する際、この金銭の返還をめぐってトラブルがみられるところです。しかし、通常、このような名目の金銭は宅地建物取引業法においては預かり金とみなされ、申込み者が申込みの撤回(キャンセル)をしたときは、媒介業者は返還する義務があります。
預かり金(申込み証拠金)は借主に対する意思確認の意味合いが強く、簡単にキャンセルされることを避けるためのものと考えられます。借主としては、いくつかの物件を比較検討中でありながら安易に申込みを行い、お金を預けるようなことは避けるべきでしょう。

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02
賃貸住宅の入居契約をしたが、事情があって解約したい。まだ入居していないので敷金などは返還してもらえるか。また、敷引きや礼金はどうか。
02
他に良い物件が見つかった場合など、契約を解除したいものですが、正式に契約を締結したわけですから、原則として解約をすることはできません。
 しかし、契約書の条文に中途解約の特約がある場合は、所定の1か月分の家賃など予告期間分の賃料相当額を支払うことで解約できる場合があります。
 敷金(保証金)は、賃料の未払いや住宅に損傷を与えた場合の修繕費用・損害賠償金など、借主の債務を担保するため貸主に預け入れる性格のものですから、借主に債務がなければ返還されます。
 一方、敷引き(※)は、特約の上で敷金の一部を返還しない取り扱いをするものです。これについては、高額すぎる場合は裁判等で争われている場合がありますので注意しましょう。
 また、礼金についても、地域の慣行によって1〜2か月分を要求されることがありますが、これは敷金とは異なり返還されない性格のものです。
  ※ 敷引き:敷金の一部を借主に返還しないことを契約条件とする慣行

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03
 賃貸住宅に備え付けの設備(浴室・トイレ・エアコン等)が故障しており、管理会社に伝えてもなかなか補修してくれない。どのように要求すればよいか。
03
 貸主は住宅を適正な状態で維持管理する義務があります。付帯設備の故障の修理や雨漏りなどの補修は貸主の義務です。貸主に修繕を求めても行ってくれないため、借主が貸主に代わって自分の費用で修繕したような場合、必要費用を貸主に請求することができます。この場合は、補修にあたって双方で現場確認を行うとともに、費用を立替えて実施することをあらかじめ合意しておくべきでしょう。話し合いが出来ないときは、内容証明郵便で費用を立替えて修繕することを通告するなどして、できるだけ後のトラブルを防止することも必要でしょう。
 なお、修繕費用を家賃の支払いで相殺する場合でも、あらかじめ双方で合意しておくべきでしょう。

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04
 賃貸住宅に住んでいるが、家主から家賃値上げの通告があった。応じないといけないものか。
04
 家賃の改定については税負担の増減、経済事情の変動、近傍賃料との比較などを総合的 に判断することになります。貸主との十分な話し合いで解決することが必要でしょう。
 話し合いが困難な場合は、ADR機関(※)や裁判所の調停を活用することができます。
 なお、値上げを拒否して賃料を払わないでおくと、家賃滞納を理由に契約解除を求められることがあるため注意が必要です。家主が値上げ前の賃料を受け取らない場合は、供託する方法があります。
 ※ ADR機関:裁判外紛争解決手続。裁判ではなく、当事者同士の話し合いを基本としたあっせん等による解決を図る第三者機関。各地域の弁護士会等が運営。

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05
 賃貸住宅を退去したが、ハウスクリーニング代等を徴収されて敷金がほとんど返ってこなかった。こちらの責任で汚したりした箇所はないはず。止むを得ないものか。
05
 国土交通省では、賃貸住宅の退去時の補修をめぐる費用負担のあり方について、トラブル防止の観点から、現時点において妥当と考えられる一般的な基準として「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。インターネットでも閲覧可能です。
 このガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意過失、善良な管理者としての注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・棄損を復旧すること」として、これを借主が負担すべき費用としています。一方、例えば、次の入居者を確保するための目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームや経年変化および通常使用による損耗などの修繕は貸主が負担すべきであるとしています。
 設問については、退去時に通常の清掃をしていれば、全体のハウスクリーニングは次の入居者を確保するためのものであることから、借主の負担とすべきではないでしょう。
 敷金の返還については、少額訴訟制度(60万円以下)などを参考にしてください。

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06
賃貸住宅敷金の返還額で納得がいかず、家主と交渉しているが応じてもらえない。どう対処すればよいか。
06
敷金とは借主の賃料の滞納や不注意などによる物件の損傷、破損など対する補修費用などの損害金を担保するために、契約時に貸主が預るものです。
 貸主は賃貸物が返還されるまでの間に生じた滞納賃料や損害金について、敷金から差し引くことができます。借主に滞納がなく、何らの損傷も受けていなければ、敷金は全額返還しなければならないものです。ただし、入居契約時に敷引き(※)に関する特約があれば、この分は例外となります。
 敷金返還交渉をしても返してもらえない場合は、内容証明郵便で請求することも一つの方法です。さらに、それでも応じてもらえない時は、少額訴訟制度(60万円以下)の活用を裁判所で相談する方法があります。
  ※ 敷引き:敷金の一部を借主に返還しないことを契約条件とする慣行

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07
 賃貸住宅の家主の都合で、近日中に退去するよう要求された。退去に応じないといけないか。
07
貸主の事情で一方的に賃貸借契約を解除することはできません。契約期間中に解約するには、中途解約に関する特約が必要と考えられます。
 また、貸主の更新拒絶や解約には「正当事由」が必要です。借地借家法に定める基準に基づく正当な理由がなければ、借主は退去を拒否できます。
 ただし、立ち退き条件次第ということであれば、条件について話し合いが必要でしょう。
 敷金の全額返還、引越し費用、移転先の敷金との差額、移転先家賃との差額の一定期間分、移転先物件の仲介手数料などが条件として考えられます。
 話し合いが困難な場合は、弁護士やADR機関などに相談されことが望ましいでしょう。

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08
借主が死亡・行方不明等で賃料を滞納した場合、どこまで連帯保証人が責任を負うのか。
08
 連帯保証人は借主本人と同等の責任(主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償、その他債務に従たるすべての債務)を負います。
 従って、賃貸借の場合には、家賃の支払い、敷金を越して必要となった原状回復費用など借主の負う義務の全てが連帯保証人の責任となります。
 借主の死亡や行方不明の場合でも、連帯保証人は契約解除することはできないとされていますが、貸主が漫然と解除や明け渡しの措置をとらないような場合は、連帯保証契約を解除できる可能性もあります。
 まずは、貸主と合意解約の交渉をすることが望ましいでしょう。

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09
定期借家契約で住宅を借りているが、ある事情で契約解除を考えている。手続き上、普通借家契約との違いはあるのだろうか。
09
定期借家契約は期間が定められた住宅の賃貸借で、かつ、期間が満了すれば更新がなく終了する賃貸借契約です。期間の定めがあるわけですから、期間が満了するまでは、賃貸人、賃借人双方とも基本的には理由の如何を問わず、相手方の意思に反して賃貸借契約を終了させることはできません。
 ただし、居住用建物で床面積が200u未満のものに限り、一定の理由がある場合は、賃借人の中途解約が認められています。一定の理由とは、転勤、療養、親族の介護、その他やむを得ない事情により建物を生活の本拠として使用することが困難になった場合とされています。

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