住宅新築工事

Q1

住宅の新築を検討しているが、耐震性や省エネ性に優れた住宅にするにはどのような方法があるか。

A1

代表的なものとして、次の制度があります。

①住宅性能表示制度

建築工事完了時の住宅の性能を示す制度です。

建築する業者に関わらず同じ基準で、耐震性能、防火性能、省エネルギー性など10分野32項目について評価します。「地震に強い家」や「バリアフリー性に優れた家」など、建築主の考えにより各項目の等級を決めることができます。

申請窓口など、詳しい内容等については次のHPをご覧ください。

住宅の品質確保の促進等に関する法律について(兵庫県HP)

②低炭素建築物認定制度

市街化区域等における省エネルギー性能に優れた住宅を認定する制度です。

定量的評価項目(最新省エネルギー基準値から一次エネルギー消費量10%以上削減:高断熱+太陽光発電設備や高効率給湯器等を設置)+選択的項目(HEMSの導入、節水対策等)について対応しています。

申請窓口など、詳しい内容等については次のHPをご覧ください。

低炭素建築物認定制度について(兵庫県HP)

③長期優良住宅認定制度

長期にわたり良好な状態で使用するための優良な住宅として認定する制度です。

住宅性能表示制度のうち耐震性能など5項目について高い等級を満たすと共に、最低30年間の維持保全計画を作り維持保全を行います。

申請窓口など、詳しい内容等については次のHPをご覧ください。

長期優良住宅建築等計画認定制度について(兵庫県HP)

Q2

建築士に戸建て住宅の設計を依頼し、工事予算を伝えていたにもかかわらず、見積額が予定していた額を大幅に上回ってしまった。建築士は大きな変更には応じられないという。この際、設計契約を破棄できないか。

A2

過去の裁判事例によると、一般に設計契約は設計図書の作成及び引渡しを目的とする請負契約と見なされ、工事予定額を遵守した設計をすべき義務があり、工事予定額を大幅に超過する設計を行った場合は債務不履行なので、契約を解除できるとの高裁判決が下されています(平成21年)。なお、この判例では、見積額は工事予定額(4,500万円)の170%以上でした。

後のトラブルを防ぐため、建築主は設計士と頻繁に打合せを行い、工事予定額の把握に努めましょう。

Q3

新築住宅の工事を自由設計(フリープラン)ということで契約したのに、プラン変更に業者が応じてくれない。

A3

住宅の工事業者や販売業者が一般的に使用している「フリープラン」、「注文住宅」という言葉は曖昧です。予めモデルプランを示し、選択できる内容を限定しているものも多くあります。

通常、工事契約時に設計図、仕様書や見積書等を添付した契約書を作成し、その内容について契約を行うため、設計は工事契約前に完了しておく必要があります。

早い時期に、工事完了までの流れと、契約前に済ませておくべき内容について業者に説明を求めましょう。

Q4

住宅を新築し引渡しを受けたが、何箇所か工事の不具合がある。他にも素人では気付かない不具合の可能性もあり不安だ。

A4

引渡しを受けた後に隠れた箇所の瑕疵(かし:欠陥)を発見した場合は、早急に工事業者(建売住宅の場合は販売業者)に連絡し、現地を確認してもらいましょう。その際、 ①手直し箇所に番号を書いた付箋を貼り②写真を撮りましょう。併せて、③手直し内容を箇条書きし④手直しの期限を定めた打合せ記録を作成して⑤双方(工事業者と施主)が署名し、一部ずつ保管しましょう。

通常、引渡し後1~2年間はアフターサービスとして工事業者が補修する場合が多いので、工事契約書等を確認してください。

瑕疵がないか心配な場合は、建築士等の専門家が第三者の目で客観的に行う検査(住宅インスペクション(※))を活用することもできます。

なお、工事契約時には瑕疵担保責任を履行するための業者の資力確保の方法(保険への加入若しくは保証金の供託)について確認しましょう。

※ 住宅インスペクション:住宅の専門家による新築住宅や中古住宅の技術的な調査・診断

Q5

新築住宅の保証は10年と聞いたが、この期間の不具合はすべて補修してもらえるのか。

A5

構造上主要な部分(柱や梁等)及び雨水の浸入を防止する部分(屋根や外壁等)については法律(住宅品質確保法)により、工事業者又は販売業者は最低10年間保証しなければなりません。工事契約又は売買契約時に業者に確認しましょう。

その他の部分は契約に基づきます。設備(クーラー等)は1年、壁紙や塗装の塗り忘れ等は1年または2年が一般的です。これも、契約を結ぶ際によく確認しておきましょう。

Q6

建築条件付宅地分譲により宅地の購入契約を行い住宅プランの検討に入ったが、気に入るプランが出来なかったため契約解除を申し入れたところ、違約金や設計料を請求された。

A6

不動産の売買時に売主が建築条件を付すことは、①取引の対象が建築条件付土地であること②建築工事請負契約を締結すべき期限(※)③条件どおりに請負契約が成立しない場合、売主が受領した金員を速やかに所有者に返還すること、を明記することを条件に認められており、広告や契約書においてその旨明記されているはずです。

したがって、建築工事請負契約を締結すべき期間内に気に入る住宅プランが出来ず契約の締結に至らなかった場合は、違約金を支払うことなく、無条件で宅地売買契約を解除することが可能です。売主は宅地の購入契約時に受領した手付金を買主に返戻しなければいけません。念のため、重要事項説明書や売買契約書の解除条項を確認してください。契約書に無条件では解約できないような記載があったり、あるいは、ハウスメーカーが違約金を求めたりすることは明らかに違法と考えられます。

また、売主は設計等に掛かった費用は請求出来ず、これまでに受領した費用も返却されるべきです。

手付金等が返却されない場合や不当な費用請求があった場合は、売主に対する宅地建物取引業許可を行った行政庁(国または県)に相談してください。

なお、建築条件付土地の場合、次のトラブルにも十分ご注意ください。

ア 土地の売買契約と同時に建築工事請負契約の締結を求められる場合
工事請負契約書に添付されたプラン(当社標準プラン等)を変更する際には、工事代金が増額する可能性が高く、想定外の出費となります。

イ 設計が終わった後で、工事契約から土地付建物売買契約への変更を求められる場合
宅地建物取引業者に支払う土地売買契約分の仲介手数料が重複している可能性があります。また、仲介手数料に建物工事費分が加算されている可能性もあります。これらの場合は違法といえるでしょう。  

※ 建築工事請負契約を締結すべき期限:土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するかどうかを問わず、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限

Q7

新築住宅の工事中や工事後に工事業者が倒産した時のための保険はあるのか。

A7

工事中、工事業者の倒産により工事が途中で放置されることは、工事費の支払い状況にもよりますが、施主にとってきわめて重要な問題です。

「住宅完成保証保険」を利用すれば、残工事を行う工事業者探し、払いすぎた前払い金や手戻り工事費、足場等リース費の追加支払いが保証されます。この保険は工事業者が加入するものです。気になる場合は工事契約前に業者に確認しましょう。

また、工事完了後に瑕疵が見つかった場合、工事業者(建売住宅の場合は販売業者)が倒産している時は、補修に要する費用は住宅瑕疵担保履行法により課せられた保険金又は供託金から支払われます。工事(売買)契約の際に業者に確認しましょう。

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