借地借家関係

Q1

申込証拠金を支払って賃貸住宅の入居申込みをしたが契約はまだ。今、申込みを撤回すれば申込証拠金は返してもらえるか。

A1

入居申込みの際に、媒介業者(宅建業者)から手付金、申込金、申込証拠金、予約金、預かり金等の名目で金銭の支払いを求められることがあります。そして、申込みを撤回する際、この金銭の返還をめぐってトラブルがみられるところです。しかし、通常、このような名目の金銭は宅地建物取引業法においては預かり金とみなされ、申込み者が申込みの撤回(キャンセル)をしたときは、媒介業者は返還する義務があります。

預かり金(申込み証拠金)は借主に対する意思確認の意味合いが強く、簡単にキャンセルされることを避けるためのものと考えられます。借主としては、いくつかの物件を比較検討中でありながら安易に申込みを行い、お金を預けるようなことは避けるべきでしょう。

Q2

賃貸住宅の入居契約をしたが、事情があって解約したい。まだ入居していないので敷金などは返還してもらえるか。また、敷引きや礼金はどうか。

A2

他に良い物件が見つかった場合など、契約を解除したいものですが、正式に契約を締結したわけですから、原則として解約をすることはできません。

しかし、契約書の条文に中途解約の特約がある場合は、所定の1か月分の家賃など予告期間分の賃料相当額を支払うことで解約できる場合があります。

敷金(保証金)は、賃料の未払いや住宅に損傷を与えた場合の修繕費用・損害賠償金など、借主の債務を担保するため貸主に預け入れる性格のものですから、借主に債務がなければ返還されます。

一方、敷引き(※)は、特約の上で敷金の一部を返還しない取り扱いをするものです。これについては、高額すぎる場合は裁判等で争われている場合がありますので注意しましょう。

また、礼金についても、地域の慣行によって1~2か月分を要求されることがありますが、これは敷金とは異なり返還されない性格のものです。

※ 敷引き:敷金の一部を借主に返還しないことを契約条件とする慣行

Q3

賃貸住宅に備え付けの設備(浴室・トイレ・エアコン等)が故障しており、管理会社に伝えてもなかなか補修してくれない。どのように要求すればよいか。

A3

貸主は住宅を適正な状態で維持管理する義務があります。付帯設備の故障の修理や雨漏りなどの補修は貸主の義務です。貸主に修繕を求めても行ってくれないため、借主が貸主に代わって自分の費用で修繕したような場合、必要費用を貸主に請求することができます。この場合は、補修にあたって双方で現場確認を行うとともに、費用を立替えて実施することをあらかじめ合意しておくべきでしょう。話し合いが出来ないときは、内容証明郵便で費用を立替えて修繕することを通告するなどして、できるだけ後のトラブルを防止することも必要でしょう。

なお、修繕費用を家賃の支払いで相殺する場合でも、あらかじめ双方で合意しておくべきでしょう。

Q4

賃貸住宅に住んでいるが、家主から家賃値上げの通告があった。応じないといけないものか。

A4

家賃の改定については税負担の増減、経済事情の変動、近傍賃料との比較などを総合的 に判断することになります。貸主との十分な話し合いで解決することが必要でしょう。話し合いが困難な場合は、ADR機関(※)や裁判所の調停を活用することができます。

なお、値上げを拒否して賃料を払わないでおくと、家賃滞納を理由に契約解除を求められることがあるため注意が必要です。家主が値上げ前の賃料を受け取らない場合は、供託する方法があります。

※ ADR機関:裁判外紛争解決手続。裁判ではなく、当事者同士の話し合いを基本としたあっせん等による解決を図る第三者機関。各地域の弁護士会等が運営。

Q5

賃貸住宅を退去したが、ハウスクリーニング代等を徴収されて敷金がほとんど返ってこなかった。こちらの責任で汚したりした箇所はないはず。止むを得ないものか。

A5

国土交通省では、賃貸住宅の退去時の補修をめぐる費用負担のあり方について、トラブル防止の観点から、現時点において妥当と考えられる一般的な基準として「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。インターネットでも閲覧可能です。

このガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意過失、善良な管理者としての注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・棄損を復旧すること」として、これを借主が負担すべき費用としています。一方、例えば、次の入居者を確保するための目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームや経年変化および通常使用による損耗などの修繕は貸主が負担すべきであるとしています。

設問については、退去時に通常の清掃をしていれば、全体のハウスクリーニングは次の入居者を確保するためのものであることから、借主の負担とすべきではないでしょう。

敷金の返還については、少額訴訟制度(60万円以下)などを参考にしてください。

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